חיוב כל דיירי הבניין בתשלום עבור הרחקת יונים בבית משותף הוא נושא מורכב, והתשובה תלויה במספר גורמים. הנה פירוט הסוגיה:
עקרונות כלליים בחוק המקרקעין
חוק המקרקעין קובע כי בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, וכן להבטחת שירותים המחויבים על פי דין או המקובלים לפי הנוהג.
"החזקה תקינה" כוללת שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, כולל שיפורים שבוצעו בו בהסכמת הדיירים.
מתי ועד הבית יכול לחייב את כל הדיירים?
מפגע ברכוש המשותף: אם היונים מקננות או גורמות נזק ברכוש המשותף (כגון גג, לובי, מסתורי כביסה משותפים, מרזבים משותפים), ונוכחותן מהווה מפגע תברואתי או בטיחותי (לשלשת, רעש, מחלות), אזי ועד הבית יכול בדרך כלל לקבל החלטה על טיפול ולהטיל את העלות על כלל הדיירים.
במקרים כאלה, לרוב נדרשת החלטת רוב באסיפת דיירים (לרוב 51%).
החלטה משותפת לפתרון כולל: אם דיירים רבים סובלים מהמטרד, וקיים צורך בפתרון מקיף וכולל לכל הבניין (כגון התקנת רשתות כלל-בנייניות), ועד הבית יכול לארגן את הפעולה.
במקרים אלה, אם מתקבלת החלטה ברוב הנדרש באסיפת הדיירים, התשלום יחול על כלל הדיירים.
לעיתים קרובות, הזמנה מרוכזת של הרחקה לכל הבניין גם מוזילה עלויות.
נזקים לרכוש המשותף: אם היונים גורמות לנזקים לרכוש המשותף, כמו סתימת מרזבים, לכלוך בלובי או בגג, האחריות לתיקון הנזקים וניקיונם מוטלת על ועד הבית, והעלות תחול על כל הדיירים.
מתי קשה יותר לחייב את כל הדיירים?
מפגע ביוזמה פרטית: אם היונים מהוות מטרד בעיקר לדייר ספציפי, והן מקננות או מפריעות באופן נקודתי במרפסת או במסתור כביסה פרטי, לרוב הנטל לטיפול ומימון יחול על הדייר הסובל.
"תופעת טבע": ישנה גישה הרואה ביונים "תופעת טבע" ולא בהכרח נזק לרכוש המשותף המחייב את ועד הבית.
לפי גישה זו, מי שמעוניין לטפל במטרד יישא בעלות.
עם זאת, כאשר מדובר במפגע תברואתי או נזק לרכוש המשותף, הוועד נדרש לטפל.
גידול יונים על ידי דייר: אם דייר מסוים מגדל יונים (בניגוד לתקנון הבניין או באופן שגורם למטרד), האחריות לטיפול ולמימון תוטל עליו.
חשיבות ההחלטה באסיפת דיירים
כדי לחייב את כל הדיירים, חשוב שההחלטה תתקבל באופן מסודר באסיפה כללית של דיירים, בהתאם לרוב הנדרש בתקנון הבית המשותף (לרוב רוב רגיל - 51%).
אם אין התייחסות ספציפית בתקנון לרוב הנדרש, נהוג לפעול לפי רוב רגיל.
במקרים מסוימים, ייתכן שדייר יתנגד לחיוב ויטען שהבעיה אינה ברכוש המשותף.
לסיכום
באופן כללי, ניתן לחייב את כל דיירי הבניין בתשלום עבור הרחקת יונים אם מדובר במפגע תברואתי או נזק הנגרם לרכוש המשותף, ובתנאי שהתקבלה החלטה מסודרת ברוב הדרוש באסיפת הדיירים.
אם מדובר במפגע פרטי שאינו משפיע על כלל הדיירים, קשה יותר לחייב את כולם.
המלצה: מומלץ לפנות לוועד הבית ולנסות לכנס אסיפת דיירים כדי לדון בנושא.
אם יתקבל רוב דיירים בעד הרחקה מקיפה, זהו הפתרון היעיל וההוגן ביותר.
